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[이슈,풀어주리]

배우 서현진.서울경제 DB올해 서울에서 강제경매로 소유권이 넘어간 부동산이 역대 최대치를 기록했다.지난해보다 44% 급증한 가운데 배우 서현진도 26억원이 넘는 전세보증금을 돌려받지 못해 경매를 신청했던 서울 청담동 빌라가 최근 낙찰되면서 관심이 쏠리고 있다.


대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~7월 서울에서 강제경매 매각에 따른 소유권이전등기가 신청된 부동산은 3854건으로 집계됐다.지난해 같은 기간(2677건)보다 44.0% 늘어난 것으로,관련 통계가 공개된 2010년 이후 역대 최대 규모다.

강제경매는 채권자가 법원 판결 등을 근거로 채무자의 부동산을 매각해 돈을 회수하는 절차다.전세보증금을 돌려받지 못한 세입자나 보증금을 대신 지급한 주택도시보증공사(HUG) 등이 신청한다.

서울의 강제경매 매각등기 신청은 2023년 718건에서 2024년 1492건,지난해 2677건으로 증가한 데 이어 올해도 급증했다.특히 아파트와 빌라,오피스텔 등 집합건물이 3633건으로 전체의 94.3%를 차지했다.집합건물 비중 역시 2024년 88.9%에서 지난해 92.5%로 꾸준히 높아졌다.

지역별로는 강서구에 집중됐다.부동산 정보업체 집품에 따르면 올해 상반기 서울의 강제경매 매각등기 신청 3308건 중 강서구가 1102건(33.3%)으로 가장 많았다.이어 금천구 331건,와 포커 쿠폰구로구 306건,양천구 279건,관악구 185건 순으로,상위 5개 자치구가 전체의 66.6%를 차지했다.

한편 법원경매정보에 따르면 올해 1~7월 서울에서 진행된 부동산 경매 2만1899건 가운데 실제 매각된 물건은 5001건으로,매각률은 22.8%에 그쳤다.

기사 이해를 돕기 위한 사진.클립아트코리아배우 서현진 역시 전세보증금을 돌려받지 못해 법적 절차에 나선 사례다.

7일 스포츠경향에 따르면 서현진이 강제경매를 신청한 서울 강남구 청담동의 한 고급빌라가 지난 6일 25억5890만원에 낙찰됐다.응찰자는 1명이었다.

해당 주택은 전용면적 117.79㎡의 다세대주택으로,감정가는 28억7363만원이었다.낙찰가는 감정가의 약 89%이며,최저입찰가였던 14억7129만원보다는 약 10억8700만원 높다.

서현진은 2020년 4월 이 주택을 보증금 25억원에 전세 계약하고 전세권을 설정했다.2022년 3월에는 계약을 연장하면서 보증금을 1억2500만원 올려 총 26억2500만원이 됐다.

그러나 2024년 4월 계약이 종료됐음에도 집주인은 보증금을 반환하지 못했다.서현진은 같은 해 9월 임차권등기를 마친 뒤 집을 비웠고,이후 강제경매를 신청했다.

경매 과정도 순탄하지 않았다.감정가가 28억원을 넘었지만 입찰자가 나타나지 않아 세 차례 유찰됐다.이에 최저입찰가는 14억원대까지 떨어졌다.

지난해 7월 네 번째 입찰을 앞두고는 집주인이 회생 절차를 추진하며 법원에 집행정지를 신청해 경매가 중단됐다.이후 지난해 12월 집주인이 파산 선고를 받으면서 절차가 재개됐다.

이번 낙찰가는 서현진의 전세보증금 26억2500만원보다 6610만원 적다.다만 최저입찰가보다 높은 가격에 매각되면서 보증금 손실 규모를 줄일 가능성이 커졌다.

서현진은 등기상 최선순위 권리자로 알려졌다.실제 돌려받을 금액은 경매 비용과 다른 채권의 우선순위 등을 따져 배당 절차에서 결정된다.


서현진이 집을 비우기 전 진행한 임차권등기는 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자의 권리를 보호하기 위한 제도다.

일반적으로 세입자는 주택을 인도받고 전입신고를 해야 집주인이 바뀌더라도 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 갖춘다.여기에 확정일자 등 요건을 충족하면 경매에서 보증금을 우선 돌려받을 권리도 확보할 수 있다.

하지만 보증금을 받지 못한 상태에서 이사하면 기존 권리를 잃을 위험이 있다.이를 방지하는 것이 임차권등기명령제도다.

법원의 명령에 따라 임차권등기를 마치면 세입자는 이사한 뒤에도 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.다만 임차권등기 전에 설정된 근저당권 등 선순위 권리가 있다면 배당 순위에서 불리할 수 있다.

경매 낙찰대금이 보증금보다 적다고 해서 반드시 차액 전부를 잃는 것도 아니다.세입자의 대항력과 권리관계에 따라 낙찰자가 반환되지 않은 보증금을 인수해야 하는 경우도 있다.

따라서 실제 회수 가능 금액은 낙찰가뿐 아니라 선순위 채권과 배당 순서,임차권의 대항력 등을 종합적으로 확인해야 한다.

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